Pengalaman MEMBELI Lot Tanah Rumah Impian (Part 2)

Salam sejahtera,

Minggu lepas saya ada share pengalaman mencari lot tanah kosong untuk dijadikan tapak pembinaan rumah impian pada masa hadapan, anda boleh baca artikel penuh di sini (link). Dalam perkongsian tersebut, saya telah:

1. Menunjukkan cara ‘menapis’ lot tanah for sale di pasaran menggunakan kriteria WAJIB dan FLEKSIBEL.
2. Pergi site visit untuk melihat lot tanah yang memenuhi kriteria serta merasai sendiri suasana kehidupan di kawasan tersebut.
3. Membuat analisa kuantitatif DAN kualitatif untuk memudahkan perbandingan.

Hari ini saya ingin menyambung cerita sikit lagi. Saya ingin berkongsi thought process (iaitu bagaimana saya memilih lot tanah secara objektif) serta cara pindah-milik lot tanah yang dibeli.

Intro : Betulkan Mindset SEBELUM Membuat Tawaran Harga

Apabila sudah menemui lot tanah yang disukai, saya menunaikan solat istikharah serta memohon kepada Yang Maha Mengetahui agar dipermudahkan segala urusan jual beli sekiranya lot tanah ini terbaik untuk kami. Sangat penting untuk kita menyerahkan segalanya kepada Ilahi kerana kadangkala kita merasakan sesuatu benda itu bermanfaat, padahal ia sebenarnya membawa mudharat (sedangkan kita tidak mengetahui).

Saya mendapati lebih mudah untuk move on bila buat gini. Bukan apa, saya manusia biasa. Kadang-kadang emo apabila rancangan membeli lot tanah yang diimpikan tiba-tiba tak menjadi atas sebab-sebab tertentu. Ketika ia berlaku, saya akan kata “mesti Allah nak bagi lot tanah lain yang lebih baik daripada ini tak lama lagi”. InshaAllah hati kita lebih tenang dengan doa dan tawakkal.

Sekarang tibalah masanya untuk menghubungi tuan tanah/ejen untuk membuat tawaran harga. Pastikan kita tahu anggaran kasar market price lot tanah di kawasan tersebut. Buat perbandingan asking price ATAU dapatkan rekod transaksi sebenar (actual transacted price) – boleh cari di Pejabat Tanah atau cuba laman web brickz.

Offer 1 : Lot Tanah di Durian Guling

Lot tanah pertama yang saya plan nak beli terletak di Durian Guling. Kawasan ini terletak di antara dua pekan (Wakaf Tapai dan Bukit Payong). Kawasan ini belum matang dan kurang kemudahan, tiada pasaraya di sini, hanya ada beberapa kedai runcit berdekatan. Saya rasa kawasan ini berpotensi untuk maju beberapa tahun lagi kerana populasi Bukit Payong yang padat sudah mula ‘melimpah’ ke kawasan berdekatan. Malah dengar cerita stesen ECRL (East Coast Rail Link) bakal dibina di sini.

Lot tanah tersebut boleh dilihat dari jalan besar (iaitu jalan utama yang menghubungkan Kuala Terengganu – Kuala Berang). Ada jalan batu kasaran access sampai ke depan lot tanah, hanya perlu masuk 100meter sahaja. Kejiranan nampak okey, tepi lot tanah sekarang sudah ada 3 banglo yang diduduki dan 1 banglo dalam pembinaan. Keluasan lot tanah 829m², tanah rata dan tak perlu ditambun. Sebagai tambahan, terdapat panorama bukit yang sangat menawan boleh dilihat dari lot tanah. Saya mula membayangkan betapa indahnya jika setiap hari boleh enjoy pemandangan yang cantik tersebut. Corner lot pulak tu, view ni takkan terhalang sampai bila-bila kerana lot tanah ini paling hujung. Pendek cerita saya memang jatuh cinta dengan lot tanah ini 🥰.

Orang yang promote lot tanah ni ialah pemiliknya sendiri dan ini memudahkan komunikasi. Kami direct message tuan tanah untuk mendapatkan maklumat lanjut dan buat temujanji. Harga yang diletakkan oleh tuan tanah ialah RM130,000 (bersamaan RM14.34/sqf). Harga ni agak tinggi jika dibandingkan dengan lot tanah lain di kawasan tersebut (market value RM9 – RM14/sqf) namun ia munasabah kerana lokasinya yang strategik dan berhampiran jalan besar, saya rasa adil untuk tuan tanah meletakkan harga sedikit premium. Katanya dulu dia buka harga RM150,000 namun agak susah nak cari pembeli lalu diturunkan. Harga paling rendah yang ditawarkan kepada kami ialah RM128,000.

Oleh kerana harga yang diminta agak tinggi, saya dan isteri berfikir panjang sebelum offer. Budget asal kami (jika beli 1 lot tanah sahaja) ialah MAX RM100,000 supaya kami boleh beli secara cash plus loan FAMA (Father Mother) untuk mengelakkan caj interest (Disclaimer). Bincang punya bincang, saya plan nak offer RM115,000 (bersamaan RM12.89/sqf) namun mak mertua saya suruh offer RM100,000 je (bersamaan RM11.20/sqf) kerana tuan tanah sudah lama mencari pembeli dan ketika itu ekonomi tak menentu (pandemik COVID-19 sedang mengganas) menyebabkan semakin kurang potential buyer yang mampu beli tanah tersebut. Initially, saya ragu-ragu nak offer harga serendah tu tapi bila fikir-fikir balik ada benarnya kata mak mertua saya. Lagipon harga tersebut masih dalam range pasaran, takde la saya cuba low-ball tuan tanah dengan harga yang tidak realistik.

Ketika site visit, kami tengok geran original dan confirmkan sempadan tanah. Kemudian saya terus offer untuk beli lot tanah tersebut. Saya bagitau kepada tuan tanah, “jika boleh bersetuju dengan harga RM100,000, saya akan terus bagi deposit HARI INI dan atur pembayaran penuh dalam masa 2 minggu. Namun jika harga lebih dari itu, mungkin saya terpaksa tunggu gaji naik tahun depan”. Tuan tanah kata dia akan bincang dengan isterinya terlebih dahulu namun sampai sekarang dia belum bagitau keputusannya jadi saya menganggap jawapannya ialah.. NO!

Offer 2 : Lot Tanah di Wakaf Tapai

Oleh kerana lama tak dengar khabar dari owner lot tanah Durian Guling, saya move on dan mula mencari yang lain. Sebenarnya agak keberatan nak lepaskan peluang memiliki rumah impian dengan pemandangan bukit yang indah di Durian Guling, namun apakan daya harga yang diminta jauh lebih tinggi dari budget kami huhu. Tambahan pula, ketika itu ada satu lot tanah yang menarik baru diiklankan.

Lot tanah tersebut terletak di pekan Wakaf Tapai iaitu hanya 10km jaraknya dari tempat kerja kami sekarang. Kawasan ini dikira agak maju berbanding Durian Guling. Terdapat pelbagai kemudahan seperti pasar tani, supermarket, 7eleven, klinik (kerajaan dan swasta), balai polis/bomba, sekolah, stesen minyak, dobi, dan kedai repair motor/kereta. Malah, terdapat sebuah mini stadium dalam pembinaan sekarang dan dijadualkan siap dalam masa beberapa bulan. Paling best, semua kemudahan ini terletak dalam lingkungan 1km – 2km sahaja dari lot tanah yang diiklankan.

Kedudukan lot tanah ini betul-betul di penghujung paling belakang taman perumahan sedia ada. Kejiranan terdiri daripada rumah teres setingkat dan dua tingkat yang biasa-biasa, namun ada juga beberapa rumah teres yang telah di-renovate dan nampak high-end. Jarak dari jalan besar agak jauh iaitu 1km. Lot tanah ini ialah Corner Lot yang bentuknya memanjang ke tepi dan keluasannya 710m².

Ketika site visit, saya perasan kawasan tersebut merupakan bekas ladang kelapa sawit yang tanahnya bercerun, mungkin baru-baru ini ia diratakan dan ditambun agak tinggi (namun belum sampai level jalan raya) serta telah ditukar status kepada lot tanah kediaman. Jarak di antara lot tanah ini dengan jalan bertar sedia ada hanya 30meter (tiada direct access). Saya tak risau kerana kami bukannya nak buat rumah sekarang, saya konfiden dalam masa 3tahun – 5tahun jalan terus ke depan lot tanah akan dibuat (paling kurang jalan batu kasaran).

Menurut ejen, harga yang ditawarkan ialah RM70,000 (bersamaan RM9.16/sqf) dan tuan tanah sudah mematikan harganya di situ (maksudnya kami tak boleh nak tawar-menawar – take it or leave it). Bagi saya harga lot tanah yang ditawarkan agak murah kerana kedudukannya di tengah-tengah pekan yang dekat dengan segala kemudahan. Bahkan saya perhatikan terdapat beberapa iklan lot tanah yang terletak di pinggiran Wakaf Tapai namun harganya lebih kurang sama dengan lot tanah ini, sedangkan lot tanah ini terletak di tengah-tengah pekan. Nota: pinggiran Wakaf Tapai hanya ada ladang kelapa sawit/hutan/belukar sahaja, zero kemudahan 😅.

Antara kelebihan lain lot tanah ini ialah sudah ada jaringan internet laju unifi – plus point untuk kami yang agak ‘kepuasan’ di Terengganu (maklumlah nak jumpa waris terdekat kena drive 180km balik Kelantan). Manakala dari segi drawback, antara kelemahan yang paling jelas ialah aras tanah masih rendah (kena tambun lagi). Apabila dilihat pada bentuknya, jarak antara sempadan depan dan belakang agak pendek, TAK sesuai buat rumah yang bentuknya memanjang ke belakang (ini ialah rancangan asal saya dan isteri). Oleh itu, kami terpaksa settle dengan rumah berbentuk segi empat sama. Selain itu, saya mendapati halaman agak terhad (sebenarnya cukup je untuk anak-anak beriadah, cuma hasrat untuk menanam/menternak pada masa hadapan boleh dilupakan hihi).

Jujurnya, saya dan isteri tidak mengambil masa yang lama untuk membuat keputusan kerana kami mengenali kawasan ini in-and-out. Lagipon harga lot tanah yang ditawarkan sangat berpatutan. Pada harga RM70,000 saya boleh beli lot tanah ini secara CASH. Oleh itu, kami boleh memperuntukkan lebih banyak budget untuk binaan/kemasan rumah yang lebih baik. Saya terus call ejen yang berurusan dengan kami dan bayar deposit sebanyak RM2,000 untuk booking lot tanah tersebut. Oh ye, sebenarnya ejen yang berurusan dengan kami ialah kenalan kepada tuan tanah. Dia sekadar orang tengah (saya tak rasa dia ejen berdaftar yang ada nombor REN) dan satu lagi saya nak bagitau umurnya sudah menjangkau 74tahun..! Masih gagah atok ni kata saya dalam hati 😱.

Disangka panas hingga ke petang, rupanya hujan di tengah hari. Saya menyangka selepas menyerah duit deposit, urusan pembelian akan smooth sailing namun rupanya TIDAK. Tak sampai seminggu saya mendapat panggilan dari ejen yang mengatakan ada orang lain potong line kitaorang. Katanya seorang businessman (kontraktor rumah agaknya) telah pergi ke lot tanah tersebut, mengukurnya dengan alat yang dibawa sendiri, buat kira-kira dan kemudiannya jumpa owner serta letak CASH sebanyak RM80,000 di depan matanya (RM10,000 lebih tinggi dari harga asal). Bila orang tu buat gini, tuan tanah terus cancel urusan dengan saya walaupun saya yang booking dulu. Walaupun hati terguris, saya dan isteri redho je. Yang penting duit booking dikembalikan kepada kami. “Apa lagi nak dikata?” (gaya suara lagu XPDC). Katakanlah: “Mesti Allah nak bagi lot tanah yang lebih baik dari ini tak lama lagi”.

Offer 3 : Lot Tanah di Kampung Jak

Tak sampai 2minggu berdukacita, saya terjumpa lot tanah yang menarik ketika scroll back iklan dulu-dulu. Lot tanah ini terletak di Kg Jak iaitu ~7km dari tempat kerja kami sekarang. Sebenarnya saya pernah save iklan lot tanah ni namun terlupa nak tengok balik, mungkin terlepas pandang kerana isteri sebenarnya tak berapa berkenan nak buat rumah di Kuala Berang (tempat kami tinggal sekarang). Bukan apa, kebanyakan lot tanah di sini ibarat tempat jin bertendang (jauh ke pedalaman dan terpencil) sedangkan harganya lebih kurang je dengan kawasan lain yang lebih maju 😅.

Namun begitu, saya agak konfiden dengan lot tanah yang diiklankan kerana lokasinya hanya 900meter dari jalan utama menghubungkan Kuala Terengganu – Kuala Berang DAN ia juga berdekatan exit lebuhraya LPT2. Ia terletak dalam perkampungan yang asalnya ladang getah dan kelapa sawit yang kemudiannya ‘diproses’ menjadi lot tanah kediaman. Walaupun saya sebut ‘kampung’, kejiranan di sini bukan rumah kayu semata-mata, bahkan kebanyakan rumah yang dibina merupakan Banglo dan Semi-D moden yang high-end kesemuanya..!

Di perkampungan ini sudah ada jalan bertar yang masuk rapat hingga ke lot tanah tersebut (hanya 30meter belum diturap). Saya dimaklumkan projek naik taraf jalan access sudah diluluskan, hanya tunggu masa nak buat je. Di sini tiada masalah infrastruktur kerana sudah ada sambungan elektrik, air dan khabarnya unifi pon dah ada kabel tak jauh dari sini.

Satu-satunya kelemahan lot tanah ini ialah lokasinya berdekatan kawasan perindustrian. Risau juga kot-kot pencemaran udara dan bunyi kerana ada kilang beroperasi tak jauh dari sini. Namun selepas site visit, saya mendapati bunyi kilang hanya sayup-sayup kedengaran dan udaranya segar. Jika kedudukan lot tanah lebih jauh ke belakang (berdekatan kilang) sudah tentu ia tidak sesuai untuk didiami.

Pemilik asal lot tanah ini ialah kontraktor bina rumah di negeri Terengganu. Bila dilihat pada geran master title, keseluruhan kawasan ini telah dipecah kepada 22 lot tanah geran individu yang keluasan setiap satunya 760m² – 860m². Ketika itu baru 2 lot tanah terjual, oleh itu saya consider diri saya bernasib baik kerana baki 20 lot tanah yang lain masih available, ini membolehkan saya cherry-pick lot tanah yang teristimewa. Paling best, harga yang ditawarkan oleh tuan tanah amat murah iaitu hanya RM7.50/sqf. Saya lihat asking price lot tanah lain yang berdekatan setinggi ~RM12/sqf, dan jika pergi ke pedalaman sikit harga paling murah pon sekitar ~RM9/sqf. Ini bermaksud harga lot tanah yang sangat dekat dengan jalan besar dan exit lebuh raya ini below market price..! 😲

Oleh kerana pemilik merupakan towkey bisnes hartanah, saya tak hairan dia menawarkan harga yang rendah sebegitu rupa. Ini kerana modal asal yang digunakan untuk proses dan flip lot tanah ini jauh lebih rendah berbanding harga yang dijualnya. Saya berpendapat tentunya dia meletakkan harga ‘mesra rakyat’ supaya inventory hartanahnya cepat terjual dan modal boleh di-rolling ke projek lain (seterusnya menjana lebih banyak keuntungan).

Selepas site visit, saya dan isteri mengambil masa beberapa hari untuk berfikir, dan akhirnya kami membuat keputusan untuk membeli lot tanah tersebut. Bukan satu, tetapi DUA lot tanah bersebelahan dengan luas keseluruhan 1,613m² (hampir setengah ekar) pada harga RM129,000. Untunglah saya berpeluang memilih corner lot yang terletak di bahagian paling hadapan dengan pemandangan yang paling cantik, paling dekat dengan jalan besar serta paling jauh dari kilang. Memang rezeki kami dapat lot tanah tu, kerana tak sampai sebulan, tuan tanah memaklumkan bahawa lagi +5 lot tanah telah terjual dan hanya lot tanah yang terletak di bahagian belakang sahaja yang tinggal. Alhamdulillah, sangat luas kurniaan yang telah diberikan oleh-Nya, akhirnya kami memiliki ‘tapak rumah impian’ yang strategik lokasinya, luas tanahnya, dan berpatutan harganya. Syukur.

Proses pembayaran, pindah hak milik dan tukar nama

Mudah apabila kita berurusan dengan tuan tanah yang run syarikat hartanah sendiri kerana mereka tolong guide step-by-step proses pembelian dari awal hingga akhir. Malah, mereka bekerja secara profesional dan telus, setiap pembayaran yang dibuat akan diberikan resit. Saya tak risau kena potong line kerana pihak syarikat takkan berpaling tadah sekiranya ada orang cuba bid harga yang lebih tinggi kerana ada reputasi yang perlu dijaga.

Nota tambahan: saya membeli lot tanah ini TANPA menggunakan khidmat guaman kerana nak jimat kos. Risikonya ialah duit booking sebanyak RM2,000 boleh hangus (JIKA orang yang berurusan dengan saya seorang scammer). Oleh itu, berhati-hatilah.

Berikut merupakan timeline pembelian lot tanah ini:

29/8/2020 – Site visit bersama tuan tanah.

31/8/2020 – Persetujuan dibuat untuk membeli 2 lot tanah pada harga RM129,000. Saya transfer duit booking sebanyak RM2,000 ke akaun bank tuan tanah. Kini masih ada baki RM127,000 untuk dibayar.

1/9/2020 – Saya dan isteri pergi ke Bank Rakyat untuk submit loan application. Isi borang dengan lengkap dan tunggu kelulusan. Kami dah calculate kelayakan loan SEBELUM mencari lot tanah, oleh itu kami tidak risau masalah loan tak lepas.

Sementara menunggu duit masuk, saya submit maklumat peribadi dan salinan kad pengenalan kepada tuan tanah supaya dia boleh mengisi Borang 14A. Ini merupakan Borang Pindahmilik Tanah yang perlu dibawa ke Pejabat Tanah bersama geran original + fotostat IC. Tuan tanah memaklumkan bahawa dia akan mengisi 2 keping borang 14A (sekeping untuk setiap lot tanah) supaya bayaran Duti Setem lebih murah.

17/9/2020 – Selepas 2 minggu, duit loan masuk ke dalam akaun bank. Sekarang baki RM127,000 sudah ready, saya terus berhubung dengan tuan tanah untuk mengatur perjumpaan. Rancangannya ialah kami akan melakukan pindah-milik lot tanah (tukar nama) di Pejabat Tanah terlebih dahulu. Selepas itu saya dan isteri akan terus ke bank untuk transfer baki bayaran secara over-the-counter.

20/9/2020 – Pada hari yang dijanjikan, saya dan isteri menghadiri Pejabat Tanah untuk proses pindah-milik lot tanah seperti yang dirancangkan. Di sana, tuan tanah mengiringi kami ke kaunter untuk proses cop jari iaitu pengesahan identiti ‘pemilik sebelum’ (penjual) dan ‘pemilik selepas’ (pembeli). Selepas itu, kami berjumpa officer yang telah memeriksa Borang 14A dan meluluskan transaksi pindah-milik tersebut. Keseluruhan proses mengambil masa lebih kurang 1jam.

Pegawai di Pejabat Tanah mengembalikan borang 14A dan geran tanah original kepada kami. Walaupun nama di atas geran belum ditukar, kami tidak perlu risau – yang penting sudah thumbprint. Ini bermaksud ‘dalam sistem’ nama pemilik lot tanah sudah ditukarkan kepada nama kami. Selesai urusan di Pejabat Tanah, saya dan isteri terus ke bank untuk transfer baki RM127,000 ke akaun bank tuan tanah.

Maka selesai-lah proses jual beli dan pindah-milik lot tanah tersebut. Apa yang tinggal ialah proses tukar nama atas geran. Geran baru (dengan nama pemilik baru) hanya akan dicetak selepas Duti Setem dibayar. Bayaran Duti Setem dibuat selepas transaksi jual beli hartanah dilaporkan kepada Lembaga Cukai (LHDN). Oleh kerana saya tidak pasti bagaimana prosesnya, tuan tanah volunteer untuk mendapatkan nombor Duti Setem bagi pihak kami. Untuk berbuat demikian, tuan tanah pegang dulu geran original (akan diserahkan kembali kepada kami apabila sudah settle).

23/9/2020 – Selepas 3hari, tuan tanah memaklumkan kepada saya bahawa transaksi jual beli sudah dilaporkan kepada LHDN dan nombor Duti Setem sudah ada. Sekarang hanya perlu menunggu pihak LHDN kira jumlah Duti Setem yang perlu dibayar (jangka masa lebih kurang 2minggu). Tuan tanah menyerahkan kembali geran original kepada saya dan inilah kali terakhir kami bersemuka.

12/10/2020 – Selepas 2minggu, saya menelefon LHDN untuk menyemak jumlah Duti Setem yang perlu dibayar bagi kedua-dua lot tanah yang dibeli. Maklumat yang diminta ialah nombor Duti Setem seperti yang telah didaftarkan tempoh hari. Saya dimaklumkan Duti Setem untuk setiap lot tanah ialah RM645 menjadikan jumlah keseluruhan yang perlu dibayar RM1,290.

13/10/2020 – Keesokan paginya saya pergi ke pejabat LHDN untuk membayar Duti Setem secara cash. Sijil Setem telah diberikan sebagai bukti pembayaran.

Selesai urusan di pejabat LHDN, saya dan isteri ke Pejabat Tanah untuk menyerahkan geran tanah original berserta Sijil Setem supaya geran tanah baru (dengan nama kami sebagai pemilik) boleh dicetak. Kami berurusan di kaunter dan perlu membayar processing fee sebanyak RM40 untuk setiap lot tanah (total RM80). Pegawai di situ meminta kami datang balik selepas 2 minggu untuk urusan pengambilan geran tanah yang baru.

26/10/2020 – Selepas 2 minggu, tibalah hari yang dinanti-nantikan. Saya dan isteri menghadiri Pejabat Tanah buat kali yang terakhirnya untuk mengambil geran tanah yang baru. Setelah hampir setahun kami memulakan misi pencarian lot tanah rumah impian, akhirnya perjalanan tersebut tamat hari ini dengan jayanya. Alhamdulillah 🤲

Penutup

Pengalaman membeli lot tanah buat kali pertama amat bermakna untuk saya dan isteri. Banyak ilmu hartanah yang dipelajari. Bermula dengan tak tahu apa, kami buat jer dan selesaikan masalah yang timbul satu per satu. Sebagai rekod peribadi (serta inspirasi untuk semua), saya telah mencatat setiap pengalaman secara tersusun di sini.

Saya mendoakan kita semua memiliki rumah impian suatu hari nanti, semoga ia menjadi baiti jannati (rumahku syurgaku) untuk kehidupan di dunia sementara ini, sebelum kembali ke baiti jannati yang sebenar dan kekal di akhirat nanti inshaAllah.

Ikhlas dari sahabat emas anda,