Pengalaman MENCARI Lot Tanah Rumah Impian (Part 1)

Salam sejahtera,

Selain bercerita tentang emas, saya menulis topik berkaitan kewangan dan kehidupan. Harini saya nak share pengalaman membeli lot tanah rumah impian beberapa tahun lepas iaitu pada tahun 2020. Oleh kerana saya TIDAK PERNAH beli lot tanah sebelum ini, struggle juga nak faham segala proses dan jargon melibatkan pembelian lot tanah.

Setelah melalui keseluruhan experience, saya rasa bagus jika dicatatkan kesemuanya dalam blog ini, semoga bermanfaat untuk mereka yang mencari info berkaitan.

Intro : Background Story

Sebelum saya bercerita lebih jauh, saya ingin menerangkan mengapa saya dan isteri membeli lot tanah kosong je dulu (versus membeli rumah siap). Semuanya bermula apabila beberapa rakan isteri membeli rumah impian masing-masing menggunakan loan LPPSA (Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam). Disebabkan pengaruh rakan sebaya, isteri menyatakan hasratnya ingin memiliki RUMAH IMPIAN dan dia mahukannya RIGHT HERE RIGHT NOW 🥴.

Pada awalnya saya agak keberatan membeli rumah impian (dream home) kerana umur masih muda. Bukan apa, saya lebih selesa tinggal di rumah teres yang lokasinya berdekatan tempat kerja dan sewanya berpatutan (malah landlord tidak pernah menaikkan sewa meskipun sudah >5tahun). Saya rasa menyewa lebih praktikal dan fleksibel untuk kami yang masih muda, yang mana sebahagian besar gaji kami dibelanjakan untuk membesarkan anak-anak yang masih kecil. Jika separuh gaji habis digunakan untuk membayar ansuran rumah impian, boleh tahan ‘semput’ jugak tu.

Ada yang kata: “tak payah la beli rumah mahal-mahal, beli yang sederhana ok dah, nanti bila dah senang boleh beli rumah lain pula”. Sebenarnya, bagi saya dream home TAK SAMA dengan rumah yang ‘kita beli dulu, nanti bila nak upgrade boleh sewakan atau jual balik rumah tu nanti’. Bagi saya, dream home ialah rumah yang kami sekeluarga ingin ‘bersemayam’ sehingga sampai ajal kami di dunia ini. Rumah yang dihiasi memori-memori indah bersama anak-anak yang suatu hari nanti akan meninggalkan kami untuk tinggal di rumah mereka sendiri. Dream home mesti special dan saya rela berbelanja besar untuk memilikinya. Dream home mesti rumah yang ultimate dan saya tidak perlu upgrade ke rumah lain lagi dah selepas ini.

Oleh kerana saya kurang bersetuju dengan permintaan isteri yang tergesa-gesa mahukan rumah impian, saya cuba berhujah dengannya. Sebenarnya kami belum pasti sama ada nak settle down di Terengganu atau negeri lain (saya dan isteri berasal dari Kelantan). Mana tau kami terpaksa berpindah ke tempat lain pada masa hadapan (contoh: bertukar tempat kerja, balik kampung menjaga ibu bapa yang uzur, etc). Jika tak didiami rumah impian yang dibeli kelak membazir je. Lagipon rumah impian tak sesuai disewakan kepada orang lain dari sudut pandangan pelaburan DAN emosi/psikologi (nanti asyik duk fikir penyewa jaga elok-elok tak rumah tu, huhu). Namun si dia tetap berkeras mahukan rumah impiannya. Setelah panjang berdebat, akhirnya kami membuat keputusan untuk membeli lot tanah je dulu kerana:

1. Saya tidak mahu membebankan aliran tunai (cashflow) sedia ada dengan komitmen yang jauh lebih besar dari sekarang. Katakan kos memiliki rumah impian RM750,000, ini bermaksud komitmen bulanan sekitar ~RM3,500/bulan selama 30tahun (7x ganda sewa sekarang). Sebaliknya jika beli lot tanah pada harga RM100,000, komitmen bulanan hanya ~RM1,000/bulan selama 10tahun (rate personal loan). Ini lebih reasonable untuk tahap gaji kami sekarang. (Disclaimer)
2. Saya enggan terikat dengan sesuatu tempat/negeri (disebabkan sudah memiliki rumah impian). Membeli lot tanah menjadikan saya lebih fleksibel kerana lot tanah kosong lebih mudah dijual berbanding rumah siap (terutama rumah high-end). Malah, jika saya enggan menjual lot tanah tersebut pon tidak mengapa kerana komitmen yang rendah meng’izin’kan saya ambil loan lain sekiranya ingin membeli rumah impian di tempat lain kelak.
3. Saya mahu buy time. Jika ditambah gaji kami suami isteri, saya konfiden suatu hari nanti kami mampu memiliki rumah impian. Cuma sekarang ada beberapa komitmen kewangan lain yang perlu diselesaikan terlebih dahulu. Membeli lot tanah (versus rumah siap) melapangkan cashflow kami, seterusnya mengelakkan aliran tunai dibebani hutang lebih dari sepatutnya. Bila dibuat kira-kira, saya menjangkakan hampir kesemua komitmen boleh settle dalam masa 3tahun hingga 5tahun. By that time tentunya kami lebih bersedia untuk memiliki mahligai yang di-idamkan.

Kesimpulannya, saya dan isteri berjaya mencapai kata sepakat untuk memiliki rumah impian namun.. kami hanya beli tapak-nya dulu buat masa ini (lot tanah kosong). Kami akan bina rumah impian di atas tapak tersebut apabila kewangan lebih stabil nanti.

Step 1 : Menuntut ilmu hartanah

Apabila sudah bertekad nak beli lot tanah, saya mencari ilmu berkaitan. Membeli lot tanah TIDAK seperti shopping di mall kerana modal yang besar diperlukan, jika tersilap beli memang menyesal lahh. Membeli lot tanah kena banyak bersabar dan jangan terburu-buru. Pastikan lot tanah tu tick all boxes, baru proceed dengan pembelian. Masalahnya, apa boxes yang perlu dipangkah tu? Di sini lah pentingnya ilmu seperti:

1. Jenis lot tanah (kediaman/pertanian/komersil/industrial).
2. Jenis geran tanah (individu/kongsi/master title).
3. Jenis pegangan (freehold/leasehold).
4. Bentuk muka bumi tanah (rata/berbukit/lembah).
5. Saiz dan bentuk lot tanah (petak/menegak/melintang/bersegi-segi).
6. Infrastruktur sedia ada atau perlu dibina (jalan raya/air/eletrik/internet).
7. Proses jual beli hartanah.

Dengan ilmu ini, kita boleh mengurangkan risiko tersalah beli lot tanah yang tidak sesuai. Oleh kerana kepakaran blog ni ialah EMAS dan bukan hartanah, saya enggan menghuraikan point di atas. Awak google sendiri lah ye, banyak je sharing dari mereka yang pakar. Selain itu, rajin-rajinlah bertanya sedara-mara atau kawan-kawan yang ada pengalaman membeli lot tanah (tak kira pengalaman yang baik atau sebaliknya).

Step 2 : Tetapkan kriteria lot tanah yang ingin dibeli

Selepas mendalami ilmu hartanah, tercetus di minda idea-idea berkaitan lot tanah yang diingini. Saya list down kesemua kriteria dan labelkan setiap satunya sebagai WAJIB atau FLEKSIBEL. Kriteria WAJIB bermaksud jika ia tidak dipenuhi maka saya reject terus, manakala kriteria FLEKSIBEL masih boleh dipertimbangkan. Kriteria-kriteria ini bertindak sebagai screener yang memudahkan saya menyenarai-pendekkan lot tanah for sale. Antara kriteria yang saya tetapkan ialah:

1. Status Lot Tanah Kediaman – WAJIB
2. Geran Individu (atau Geran Kongsi suami isteri sahaja) – WAJIB
3. Pegangan Freehold – WAJIB
4. Keluasan lot tanah sekurang-kurangnya 700m² (bersamaan ~7,500sqf) – WAJIB
5. Sudah ada rumah lain di situ (ada kejiranan) – WAJIB
6. Sudah ada infrastruktur dan kemudahan (terutama jalan access, air dan elektrik) – WAJIB
7. Terletak berhampiran jalan utama menghubungkan Kuala Terengganu – Kuala Berang – WAJIB
8. Bukan directly tepi jalan utama yang bising (se-eloknya ke dalam sikit) – FLEKSIBEL
9. Lokasi dari tempat kerja paling jauh 30km. Lagi dekat lagi bagus – FLEKSIBEL
10. Bentuk lot tanah segi empat untuk mengurangkan ‘dead space‘ – FLEKSIBEL
11. Boleh gabung lot (beli 2 lot tanah yang bersebelahan supaya lebih luas) – FLEKSIBEL
12. Kawasan tanah rata (tidak terlalu rendah sehingga perlu ditambun, tidak terlalu curam sehingga perlu dibenteng) – FLEKSIBEL
13. Lot tanah hujung (Corner Lot) – FLEKSIBEL

Step 3 : Usha-usha lot tanah for sale di pasaran

Bila dah ada kriteria lot tanah yang dimahukan, saya survey ‘pasaraya hartanah’ untuk mencari lot tanah yang menarik. Ada dua cara iaitu melalui agency hartanah (sesuai untuk mereka yang mahu ejen settle A to Z). Atau bagi mereka yang lebih adventurous dan mahu DIY (do-it-yourself), boleh cari sendiri di media sosial (pastikan sumbernya dipercayai).

Ketika browsing kadang-kadang rambang mata, rasa macam semua lot tanah ‘cambest’ dan semua nak pergi tengok. Jangan gini, fokus pada lot tanah yang memenuhi kriteria yang sudah ditetapkan. Yang mana yang tidak memenuhi kriteria tak payah pandang, buang masa je. Selepas ‘menapis’ semua iklan, saya menyenaraikan lot tanah yang menarik dan direct message orang yang posting iklan tersebut untuk mendapatkan maklumat lanjut atau membuat temujanji.

Di sini penting untuk saya ingatkan bahawa peng-iklan kebiasaannya BUKAN TUAN TANAH. Kebanyakannya ialah orang tengah (sama ada ejen berdaftar ataupun tidak) yang tolong promote bagi pihak tuan tanah (dapat komisyen dari jualan). Oleh itu, berhati-hatilah ketika berurusan dengan mereka, terutama ejen tidak berdaftar, kot-kot berlaku penipuan susah pula kita nanti..

Step 4 : Pergi lihat sendiri sekurang-kurangnya 10 lot tanah yang memenuhi kriteria (site visit)

Bila dah ada senarai lot tanah yang menarik, sekarang tiba masanya untuk get dirty. Saya ke lokasi untuk melihat lot tanah dengan mata saya sendiri dan feel sendiri suasana kehidupan di kawasan tersebut. Setiap kali pergi site visit saya akan memerhati kawasan sekeliling bagi memastikan ia memenuhi ciri-ciri seperti yang di-iklan-kan. Bukan sikit lot tanah yang ‘indah khabar dari rupa’, oleh itu sangat penting untuk kita turun padang.

Jika lot tanah tersebut tick all boxes, saya akan membayangkan bagaimana rasanya jika saya hidup di situ untuk 100 tahun lamanya (senang cerita sampai saya mati). Jika saya berdiri di situ 5 minit pon dah tak sabar nak blah jawabnya memang tempat tu tak kena dengan jiwa saya 😂. Banyak faktor yang memainkan peranan: kadang-kadang kawasan sekeliling terlampau bising, kejiranan seperti lubuk mat drug, tiada lampu jalan langsung (waktu malam sangat gelap), dan sebagainya.

Gigihnya saya (dan isteri) site visit >15 lot tanah (sepanjang 8 bulan) sebelum akhirnya ‘berjumpa jodoh’ dengan lot tanah yang akhirnya menjadi milik kami. Kelebihannya saya boleh membuat perbandingan pros and cons setiap lot tanah sebelum memilih secara objektif. Hasilnya tentulah kami lebih berpuas hati dengan pembelian tersebut dan tiada perasaan menyesal walaupun sedikit kerana setiap faktor sudah diambil kira sebelum membuat keputusan.

Step 5 : Buat perbandingan kuantitatif DAN kualitatif

Jika awak perasan, topik berkaitan ‘harga’ belum disebut hingga sekarang. Kenapa eh? Tak penting ke? Ada-lah tu sebab-sebabnya. Jujurnya, budget yang saya tetapkan untuk beli lot tanah ialah MAX RM100,000 (jika beli 1 lot tanah) ATAU RM150,000 (jika beli 2 lot tanah untuk digabung) namun boleh adjust jika perlu, saya sanggup bayar lebih jika lot tanah tersebut ‘berhak’ diletakkan harga yang tinggi (asalkan munasabah).

Bukan apa, bila sebut tentang harga, semua orang nak yang paling murah sebab nak jimat ye tak? Namun selalunya harga sesuatu barang tu murah sebab kualitinya pon ‘murah’, tak gitu? Begitu juga halnya dengan lot tanah. Ada la tu sebabnya harga lot tanah tu murah (atau mahal), cuma janganlah kita lihat harganya pada face-value semata-mata, buatlah analisa secara menyeluruh.

Sebenarnya saya (dan isteri) tak strict sangat bab harga kerana lot tanah tersebut akan menjadi tapak rumah impian kami suatu hari nanti. Jika terpaksa bayar lebih untuk memiliki lot tanah yang bagus maka redho je lah. Omputih kata: You get what you pay. Apa yang lebih penting ialah kesemua kriteria yang ditetapkan dipenuhi dan lokasinya menarik. Sebab itu penting untuk kita buat perbandingan secara kuantitatif DAN kualitatif ketika menilai sesuatu hartanah. Berikut merupakan jadual perbandingan semua lot tanah yang telah dilihat:

Step 6 : Muafakat membawa berkat

Bila dah survey banyak lot tanah, sekarang tibalah masanya untuk membuat keputusan. Jangan buat keputusan ‘sendirian berhad’, nanti isteri mengungkit sekiranya lokasi rumah idaman yang dibina tak best seperti yang disangka 😅. Saya sentiasa bermesyuarat dengan isteri, kami akan berkongsi idea dan pendapat setiap kali pergi site visit.

Sebagai contoh, pada peringkat awal isteri lebih cenderung untuk membeli lot tanah di Bukit Payong iaitu pekan berhampiran bandar Kuala Terengganu meskipon jauh dari tempat kerja kami (25km – 30km). Saya berpendapat ini hanya membazir masa dan duit. Bazir masa kerana kelak nak commute ke tempat kerja mengambil masa 30minit sehala dan bazir duit kerana harga lot tanah berdekatan Bukit Payong lebih mahal (RM14-RM22/sqf) berbanding berdekatan Kuala Berang tempat kami kerja (RM9-RM14/sqf sahaja). Selepas tengok sendiri beberapa lot tanah di Bukit Payong barulah isteri bersetuju dengan pendapat saya. “Baik guna duit extra untuk beli lot tanah yang lebih luas atau bina rumah yang lebih besar” katanya, hihi. Sejak itu kami hanya site visit lot tanah yang <20km dari tempat kerja sekarang.

Selain itu, pada peringkat awal saya dan isteri menyangka keluasan lot tanah sekitar 600m² sudah memadai namun selepas melakukan beberapa site visit, kami mendapati keluasan tersebut cukup-cukup makan sahaja dan terasa sempit. Maka kami adjust balik kriteria lot tanah kepada >700m² supaya rumah idaman kami mempunyai halaman yang luas untuk aktiviti kekeluargaan.

Walaupun banyak lot tanah yang dilawati, namun hanya tiga berkenan di hati. Ketiga-tiga lot tanah bukan datang sekaligus, ia datang satu per satu (kami try satu dulu, bila gagal baru try yang seterusnya). Manakala lot tanah yang lain bukannya tak bagus, cuma ada faktor yang menyebabkan kami rasa tak selesa. Ada yang terlalu rendah (kena tambun 10kaki), ada yang kedudukannya terlampau ke-tengah (dihimpit lot tanah orang lain), ada yang lokasinya agak terpencil atau langsung tiada rumah berdekatan, malah ada juga lot tanah yang kami berminat nak beli namun terpaksa skip kerana dengar cerita ada orang (gila agaknya) yang suka menyeksa kucing di kawasan tersebut (tentunya kami tak mahu berjiran dengannya, huhu).

Satu tip untuk mereka yang sedang mencari lot tanah, usah risau jika BELUM JUMPA yang betul-betul berkenan di hati. Teruskan mencari dan beri masa beberapa bulan (atau tahun) untuk ‘berjumpa jodoh’ dengannya. Bukan apa, beli tanah bukan macam beli baju, tersilap saiz tiada masalah, boleh je tukar atau beli baju yang lain. Jika tersilap beli lot tanah memang menangis tak berlagu. Ini kerana harga lot tanah kediaman mencecah puluhan atau ratusan ribu ringgit dan kebanyakan orang (macam saya) terpaksa ambil loan untuk membelinya.

Oleh itu, janganlah kita tergesa-gesa membeli hanya kerana ‘nak settle cepat’ atau ‘kalau tak beli sekarang takut orang lain booking dulu’ atau ‘kalau tak beli lot tanah ni, takkan jumpa lagi dah yang best camni selepas ini’ dan sebagainya. Semua ini hanyalah permainan emosi yang mengaburkan akal kita daripada berfikir secara waras. Paling kesian selepas membuat pembelian, tetiba bulan depan jumpa lot tanah lain yang lagi best dan lagi murah. Menangis air mata darah pon takkan mampu nak beli lot tanah kedua tu (melainkan anda orang have-have). Ingat, biar lambat asalkan selamat..

To be continued..

Dalam perkongsian seterusnya saya akan huraikan proses jual beli dan pindah-milik lot tanah yang dibeli. Nantikan sambungan cerita ini di Part 2.

Ikhlas dari sahabat emas anda,