Salam sejahtera,
Baru-baru ini saya ada share pengalaman membeli sebuah ‘serviced apartment’ Imperium Residence di Kuantan iaitu hartanah pertama yang dimiliki saya dan isteri (link), harini saya nak sambung cerita sikit lagi. Jika perkongsian saya sebelum ni lebih menekankan aspek thought process dan kehidupan, sharing kali ni lebih kepada aspek kewangan, iaitu saya ingin menyenaraikan nota-nota berkaitan pelaburan hartanah untuk rujukan masa depan 🙂.
– Topik 1️⃣ – Bagaimana Hartanah Menjana Keuntungan Untuk Pemiliknya?
1. Hartanah boleh dimanfaatkan untuk duduk sendiri ATAU dilaburkan ATAU kedua-duanya sekali.
Kebanyakan orang membeli rumah sebagai tempat tinggal sendiri. Mereka mendapat manfaat daripada rumah tersebut (sebagai tempat berteduh) namun BUKAN keuntungan wang ringgit. Bagi mereka yang membeli hartanah untuk pelaburan, mereka memperoleh keuntungan wang ringgit dengan menyewakan rumah tersebut, atau menjualnya pada harga yang lebih tinggi daripada harga yang dibeli.
Jarang-jarang sekali kita jumpa pelabur yang duduk sendiri di rumahnya DAN (pada masa yang sama) turut melaburkannya (contoh: menyewakan bilik kosong dalam rumah sendiri kepada orang lain). Bagi Imperium Residence, saya menganggap ia termasuk dalam kategori ini kerana selain disewakan kepada pihak Swiss-Bel Hotel, ia turut menjadi holiday home untuk keluarga saya (walaupun kami menginap selama 7hari je setahun 😬).
2. Rental property: Long-term versus Short-term.
Pelaburan hartanah TAK semudah yang disangka terutama bagi mereka yang mahukan aliran tunai yang konsisten dengan menyewakan hartanah yang dimiliki secara bulanan (kepada long-term tenants) atau harian (kepada short-term guests). Beza kedua-duanya adalah dari segi kekerapan pertukaran penyewa (tenant turnover).
Kelebihan mereka yang menyewakan hartanah untuk jangka masa panjang ialah lebih relax dan pasif, hanya perlu maintenance sekali sekala, tak perlu mengemas rumah setiap masa. Selalu kita dengar bukan? Landlord yang menyewakan rumahnya kepada tenant yang sama selama bertahun-tahun lamanya. Sekiranya tenant tersebut seorang yang cermat memang best, namun sekiranya dia ‘penyewa dari neraka’ maka jahanam-lah rumah kita tu sooner or later 😭.
Kelebihan mereka yang menyewakan hartanah untuk jangka masa pendek (buat homestay/hotel/etc) ialah even ‘penyewa dari neraka’ pon TAK SEMPAT nak menjahanamkan rumah tu inshaAllah 😅. Kalau rosak sikit-sikit tu boleh je cover dengan profit kerana rate sewa harian biasanya lebih lumayan berbanding sewa bulanan (contoh: sebuah rumah yang disewakan pada harga RM700/bulan, jika dibuat homestay mungkin boleh dapat RM150/hari).
Walau bagaimanapon, short-term stay memerlukan pengurusan yang lebih aktif disebabkan tenant turnover yang kerap. Rumah perlu dibersihkan dan dibaiki (jika ada kerosakan) setiap kali pelanggan keluar supaya guest yang seterusnya boleh menginap dengan selesa. Ini memerlukan masa dan komitmen yang tinggi dari pemilik hartanah melainkan dia mengupah orang/syarikat lain untuk menguruskan hartanah tersebut (melibatkan kos pengurusan).
Saya melihat apartment Imperium Residence ni ibarat getting the best of both worlds. Oleh kerana saya menyewakannya kepada pihak developer secara long-term (perjanjian sewa untuk 10tahun lamanya), maka pelaburan ini sangat relax dan pasif, hanya tunggu duit sewa masuk setiap akhir bulan. Dari segi maintenance pula tak perlu risau kerana pihak developer akan membaiki sendiri sekiranya ada apa-apa kerosakan. Yang paling best? Pakej ini datang dengan FREE maintenance fee.
Malah saya tak perlu risau isu ‘penyewa dari neraka’ kerana saya tahu apartment tersebut akan dijadikan bilik hotel 4bintang. Guests yang datang ke hotel ni biasanya jenis yang appropriate dan menginap untuk beberapa hari je. Kebiasaannya owner perlu membayar kos pengurusan kepada pihak hotel untuk menguruskan apartment tersebut namun pakej pelaburan Imperium Residence ni special kerana FREE management fee. FREE maintenance fee + FREE management fee = FREE of any worry..! 🤩
3. Konsep Guaranteed Rental Return (GRR).
GRR ialah satu pakej pelaburan apabila pemaju menjual sesuatu hartanah dan pada masa yang sama menyewa kembali hartanah tersebut daripada pembeli untuk suatu tempoh masa dan kadar sewaan yang ditetapkan. Pakej ini dilakukan bagi menarik minat pelabur hartanah untuk membeli segera tanpa berfikir panjang tentang komitmen loan yang bakal ditanggung olehnya kelak.
Pakej GRR sudah lama wujud namun kebanyakannya TAK BOLEH DIPERCAYAI. Bukan sedikit pemaju yang menggunakan GRR sebagai ‘gula-gula’ untuk memerangkap pelabur. Apabila sudah terjual hartanah tersebut maka mula-lah bersikap lepas tangan dan buat-buat lupa tentang perjanjian sewa yang telah dibuat. Hati-hati sekiranya anda ingin membeli sesuatu hartanah semata-mata kerana pakej GRR yang ditawarkan. Boleh google beberapa contoh GRR yang fail seperti *cough* Cyberjaya *cough* Gambang (link).
Untuk projek GRR Imperium Residence ni memang saya ada buat due diligence. Saya assess perjanjian sewa yang ditawarkan iaitu sebanyak RM1,500/bulan untuk 10tahun. Apabila dibuat kira-kira, sekiranya kadar sewa bilik hotel RM250/hari dan occupancy rate hanya 10hari/bulan maka sales yang dijana ialah sebanyak RM2,500/bulan (hotel full masa weekend dan public holiday je biasanya). Apabila ditolak bayaran sewa kepada pemilik apartment sebanyak RM1,500/bulan maka masih ada positive cashflow sebanyak +RM1,000/bulan sebagai modal pusingan atau keuntungan syarikat. Manakala tempoh masa 10tahun yang dijanjikan juga logik kerana saya lihat kebanyakan bisnes hospitality susah nak sustain, banyak hotel yang terpaksa re-branding kemudian hari. Ingat, jika pakej GRR yang ditawarkan itu terlampau lama (extended) atau pulangan yang dijanjikan terlampau boombastic maka potensi untuk pembeli kena game itu tinggi 😏.
Jujurnya saya lihat pakej GRR Imperium Residence sebagai satu PLUS POINT kerana saya dah tak perlu risau nak cari penyewa apartment yang dibeli untuk 10tahun lamanya. Malah jika dilihat kepada prestasi Swiss-Bel Hotel Kuantan sekarang ni, ada kemungkinan pihak pemaju akan extend tempoh sewaan kelak kerana hampir setiap minggu penuh je hotel ni dengan visitors dari dalam dan luar negara.
4. Kenaikan Harga Hartanah (Price Appreciation).
Disebabkan faktor-faktor luar kawalan (contoh: kenaikan harga bahan binaan/labour cost/etc), nilai hartanah akan sentiasa naik secara steady over the years. Namun sesekali kita akan jumpa hartanah yang menurun harganya (contoh: kawasan yang sebelum ini bebas banjir namun tiba-tiba dilanda banjir besar) DAN hartanah yang harganya naik mendadak dalam tempoh masa yang singkat (contoh: kawasan yang sedang pesat membangun).
Pada peringkat awal, saya beranggapan seluruh kawasan Tanjung Lumpur amat berpotensi untuk kenaikan nilai hartanah yang laju kerana ia dipacu projek Kuantan Waterfront Resort City (KWRC) sebagai catalyst. Namun selepas 5tahun memiliki apartment Imperium Residence, saya beranggapan price appreciation yang berlaku adalah biashe-biashe sahaja dan BUKAN (atau belum) naik secara mencanak.
Ini mungkin kerana pembangunan KWRC tergendala selama beberapa tahun disebabkan pelbagai faktor seperti perintah lockdown ketika wabak Covid-19 (The Great Pandemic). Bayangkan projek ini diumumkan pada tahun 2016 dan dijangka siap dalam masa 10tahun (2026). Sekarang ni dah nak masuk tahun 2024 namun Fasa 1 MASIH under construction (total ada 4fasa). Kiranya tak sampai ¼ pon projek ni yang dah siap 😅.
Satu lagi kemungkinan yang menyebabkan kenaikan harga Imperium Residence suam-suam kuku ialah pricing factor. Jika dilihat pada harga jualan studio suite, ia bermula sekitar RM324,000 bagi apartment sea-view yang terletak di tingkat yang paling bawah. Keluasan studio ini ialah 409sqf (square feet) menjadikan anggaran harga per square feet (/sqf) hampir RM800/sqf. Pricing ni agak tinggi dan hipotesis saya ialah hartanah yang dibeli pada harga premium mempunyai ‘ruang’ yang lebih kecil untuk price appreciation. Mungkin faktor ini yang ‘membantutkan’ kenaikan harga apartment di Imperium Residence? 🤔.
– Topik 2️⃣ – Bagaimana Nak Membiayai Pembelian Hartanah?
1. Loan LPPSA atau Loan Bank?
Nota: apabila saya sebut perkataan loan/pinjaman/hutang, apa yang saya maksudkan ialah Islamic Financing. Apabila saya sebut perkataan caj interest/bunga, apa yang saya maksudkan ialah keuntungan bank yang patuh shariah. Apabila saya sebut perkataan insurans, apa yang saya maksudkan ialah takaful islam. Bahkan apa sahaja terma produk kewangan yang saya sebut merujuk kepada versi Islamic dan bukan yang conventional.
Sekiranya awak seorang jutawan atau anak orang kaya yang mampu membeli hartanah menggunakan cash maka anda boleh skip bahagian ni 😬. Jika awak marhaen seperti saya maka persoalan pertama yang datang dalam minda ialah ada tak sesiapa yang boleh pinjamkan RM324,000 supaya saya boleh beli apartment Imperium Residence ni?
Bagi kebanyakan orang, hanya satu pihak je yang sanggup beri pinjam duit sebanyak itu iaitu bank. Namun saya dan isteri kerja kerajaan, maka kami ada pilihan kedua iaitu menggunakan loan LPPSA (nama panjang: Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam). Oleh kerana setiap penjawat awam boleh ambil loan LPPSA 1x sahaja maka kami reserve kuota tersebut untuk rumah yang kami nak duduk sendiri. Antara kelebihan loan LPPSA ialah TIADA down-payment sedangkan loan bank memerlukan kita membayar 10% daripada harga hartanah yang dibeli dengan cash.
2. Boleh ke nak dapatkan Loan Perumahan 100% daripada Bank?
Jawapannya: Tak boleh. Namun jika anda tanya ada backdoor tak? Jawapannya: Ada. Pernah tak awak terjumpa projek perumahan yang menawarkan pakej 0% down-payment..? Agak-agak bagaimana ia dibuat sedangkan bank memerlukan kita bayar 10% CASH sebagai down-payment? Saya bagi contoh yang mudah iaitu projek Imperium Residence ni sendiri (ya, pelaburan ini hadir dengan pakej ZERO down-payment).
Biasanya pemaju yang offer pakej 0% down-payment dah berpakat siap-siap dengan financier (iaitu bank yang akan membiayai pembelian hartanah kita tu). Apa yang di-adjust hanyalah harga jualan yang tertulis dalam Sales & Purchase Agreement (SPA) dinaikkan sebanyak 10% (berbanding harga yang pembeli bayar). Dalam kes ini, harga apartment Imperium Residence yang dijual kepada saya ialah RM324,000 namun dalam dokumen SPA harga yang tertulis ialah RM360,000. Kiranya apabila pihak bank melihat harga jualan sebanyak RM360,000 (they already know the real price in the first place), automatik bank akan kata dia boleh bagi loan sebanyak RM324,000 sahaja manakala baki 10% (RM36,000) saya perlu bayar secara cash. (Nota: Harga yang ditulis ialah close approximate sahaja untuk memudahkan kefahaman).
Usah risau, sebenarnya RM36,000 yang perlu dibayar secara cash tu telah diberi rebate siap-siap oleh pihak pemaju kepada pembeli. Sebab itulah kadang-kadang kita lihat sebahagian pemaju menggunakan ayat 0% down-payment manakala pemaju yang lain menggunakan ayat 10% Rebate. Sebenarnya kedua-dua ayat ini membawa maksud yang sama iaitu pembeli boleh ambil loan perumahan 100% dari pihak bank 🧐.
Satu-satunya drawback ialah pilihan bank yang berpotensi menjadi financier menjadi terhad kerana TAK SEMUA BANK bersetuju untuk bekerjasama malah ada yang mempertikaikan nilai hartanah yang di-appraised oleh pihak pemaju sebagai terlalu tinggi. Bagi projek Imperium Residence, hanya 2bank yang bersetuju iaitu MBSB Bank dan RHB Bank. Saya dan isteri telah menghantar loan application to both of them dan hanya RHB Bank telah bersetuju untuk membiayai pembelian apartment kami.
3. Ada beza ke Housing Loan yang ditawarkan Bank A versus Bank B?
Tentulah ada perbezaannya. Cuba kita bayangkan kesemua bank ni sebenarnya sedang bersaing mengejar sales (iaitu loan application) dari kita semua. Masing-masing cuba menawarkan pakej financing yang lebih menarik berbanding pesaingnya, sama ada dengan menawarkan rate keuntungan/caj bunga yang lebih rendah atau habuan lain seperti cashback dan sebagainya.
Ketika submit loan application, saya dan isteri sebenarnya mengharapkan loan MBSB diterima kerana kadar keuntungan bank yang ditawarkan lebih rendah berbanding RHB. Malah MBSB akan memberikan RM10,000 cashback kepada applicant yang berjaya. Namun MBSB tidak memberi sebarang jawapan kepada permohonan kami so kami beranggapan ianya gagal. Sebaliknya RHB telah menerima dan bersetuju untuk membiayai pembelian hartanah pertama kami.
Rupa-rupanya ada hikmahnya kami mengambil loan RHB berbanding MBSB kerana ketika wabak Covid-19 melanda dan semua orang terpaksa stay-at-home, ramai yang mengalami masalah untuk membayar loan kerana ketika itu duit sewa bulanan (GRR) dihentikan sekejap. Kami yang mengambil loan RHB tidak menghadapi masalah ini kerana permohonan kami untuk mendapatkan moratorium diluluskan serta-merta oleh RHB Bank. Namun kami dikhabarkan bahawa mereka yang mengambil loan MBSM tidak mendapat moratorium atas sebab-sebab tertentu dan ini menyebabkan financial stress di kalangan pembeli yang terlibat sehingga ada antara mereka yang terpaksa me-lelong apartment yang dimiliki atau jatuh bankrap 😢.
– Topik 3️⃣ – Lumpsum Cost Untuk Memiliki Imperium Residence Dan Monthly/Yearly Commitment
1. Lumpsum Cost (Sebelum dan Selepas Apartment Siap)
Selain downpayment, kos lain yang perlu ditanggung oleh pembeli mana-mana hartanah ialah SPA fee, Stamp Duty Fee, Legal Fee serta MOT fee (nama panjang: Memorandum of Transfer). Oleh kerana Imperium Residence datang bersama pakej 0% downpayment, booking fee sebanyak RM5,000 yang dibayar sebelum ini telah dipulangkan kembali kepada saya (selepas beberapa tahun). Kiranya kos sebenar yang saya keluarkan untuk memiliki apartment Imperium Residence ialah kos SPA + Stamp Duty sebanyak RM3,200 (dibayar pada bulan Februari 2018) serta MOT + Stamp Duty sebanyak RM10,700 (dibayar pada bulan July 2022) menjadikan kos lumpsum keseluruhan = RM13,900. (Nota: Harga yang ditulis ialah approximate).
2. Monthly Cost (Sebelum Apartment Siap)
Oleh kerana apartment Imperium Residence belum siap ketika pembelian dilakukan – juga dipanggil property undercon(struction) dalam dunia hartanah – maka pihak bank telah mengenakan bayaran bulanan yang dipanggil Progressive Payment. Bayaran bulanan ini meningkat seiring perkembangan projek, semakin dekat nak siap semakin mahal-lah bayarannya. Oh ye, bayaran ini TIDAK menolak principal loan perumahan yang telah diambil ye.
Oleh kerana kebanyakan fasa projek telah berlalu ketika saya membuat pembelian Imperium Residence, Progressive Payment yang perlu dibayar agak tinggi iaitu sekitar RM820 – RM1,100 setiap bulan. Apabila dikira secara keseluruhan, saya telah membayar Progressive Payment sebanyak RM15,100 dari bulan September 2018 sehingga November 2019. (Nota: Harga yang ditulis ialah approximate).
3. Monthly & Yearly Cost (Selepas Apartment Siap)
Selepas berakhirnya Progressive Payment pada bulan November 2019 (kerana apartment sudah siap), maka bermula-lah sesi pembayaran Loan Perumahan pada bulan Disember 2019 sehingga sekarang dan bertahun-tahun yang akan datang (senang cerita: sehingga habis perjanjian loan 35tahun atau apartment dijual). Jumlah bayaran bulanan berubah mengikut Kadar Pembiayaan Semasa yang dipengaruhi oleh kadar OPR (nama panjang: Overnight Policy Rate) yang ditetapkan Bank Negara. Setakat penulian ini, saya dikenakan bayaran loan paling rendah RM1,368/month dan yang paling tinggi RM1,668/month.
Oleh kerana pakej pembelian Imperium Residence hadir dengan FREE maintenance fee + FREE management fee, kos lain yang perlu dibayar kepada pihak pengurusan apartment tak banyak pon sebenarnya. Hanya perlu bayar sekitar RM10 – RM12/month untuk Sinking Fund manakala bayaran tahunan pula RM100 – RM120/year untuk Fire Insurance dan Quit Rent. Oh ye, tak dilupakan Cukai Taksiran yang dibayar kepada Majlis Bandaraya Kuantan sebanyak RM360/year. Jika kita ambil sekali harung semua kos maka akan dapat anggaran lebih kurang RM624 setahun atau RM52 sebulan sahaja (tak termasuk pembayaran loan).
Untuk memberi bayangan keseluruhan komitmen yang perlu dibayar setiap bulan, kita boleh fix-kan bayaran loan bulanan kepada RM1,700 dan tambah nilai ini dengan kos-kos lain (fix-kan kepada RM50 sebulan), maka dapatlah anggaran RM1,750/month iaitu komitmen bulanan yang perlu dibayar untuk ‘membela’ apartment Imperium Residence ini TANPA mengambil kira sebarang pendapatan (duit sewa) yang bakal dijana oleh hartanah tersebut.
Nombor ini sangat penting dalam pelaburan kerana minda kita perlu sentiasa fikir worst case scenario, iaitu sekiranya apartment ini tiada penyewa atau tiada GRR atau (lagi teruk) tak berjaya disiapkan oleh pemaju, maka mampukah kita TANGGUNG komitmen bulanan ini dengan gaji atau duit simpanan kita sekarang? Jika YA, maka risiko pelaburan ini terkawal. Jika TIDAK, maka kita sedang bermain dengan api-api pelaburan, ia bakal menjadi suatu ‘do or die investment‘, ‘strike gold or go homeless‘, ‘no choice but win‘, ‘burn your ship situation‘ dan lain-lain perumpamaan yang seangkatan dengannya.
– Topik 4️⃣ – The Beauty Of Property Investment
1. Cashflow Positive? – Excellent! Cashflow Negative? – Still OK
Saya sudah terangkan sebelum ini tentang bagaimana suatu hartanah boleh menjana keuntungan kepada kita melalui aliran tunai bulanan (cashflow) atau melalui kenaikan harga hartanah (price appreciation) atau kedua-duanya sekali. Bagi yang mahukan cashflow, se-eloknya biarlah ia POSITIF (hijau). Ini bermaksud duit sewa yang kita dapat melebihi komitmen bulanan yang perlu dibayar. Dalam erti kata lain kita akan mendapat pendapatan pasif yang menjadi tambahan kepada gaji/income kita sekarang.
Sebagai contoh, komitmen ‘membela’ apartment Imperium Residence ialah RM1,750/month, seandainya kadar sewa yang diperoleh ialah RM2,000 sebulan maka saya akan mendapat pendapatan pasif sebanyak +RM250 setiap bulan (formula: RM2,000 – RM1,750 = +RM250/month).
Namun, oleh kerana kadar sewa bulanan sekarang ialah RM1,500 sahaja, maka saya mengalami NEGATIVE cashflow (merah) sebanyak −RM250 setiap bulan. Ini bermaksud saya tiada pendapatan pasif dan perlu menggunakan sebahagian duit gaji untuk membayar kos ‘membela’ apartment ini setiap bulan (formula: RM1,500 – RM1,750 = −RM250/month).
Persoalannya sekarang ialah ‘Adakah NEGATIVE cashflow ini wajar?‘ Bukan-kah pelaburan sepatutnya mendatangkan KEUNTUNGAN dan bukannya kerugian? Jawapannya bergantung kepada siapa anda bertanya. Sekiranya anda bertanya kepada pelabur hartanah yang suka rolling cashflow dari hartanah pertama kepada hartanah kedua, ketiga dan seterusnya, maka jawapannya ialah TAK WAJAR kerana anda akan stuck dalam pelaburan negatif cashflow tersebut sehingga anda berjaya menjualnya. Only then you can afford to commit financially to your next property (melainkan gaji anda besar atau ada banyak duit untuk membeli banyak hartanah sekaligus).
Sekiranya anda bertanya kepada saya, maka jawapannya ialah STILL OK. Sebagai seorang yang melabur dalam pelbagai asset class, hartanah hanyalah salah satu cabang dalam keseluruhan portfolio investment saya. Oleh kerana saya tidak fokus dengan pelaburan hartanah semata-mata (dan tak rushing nak membeli hartanah kedua/ketiga/seterusnya menggunakan cashflow dari hartanah pertama), maka saya boleh buy time dan hold property ini untuk jangka masa yang lebih panjang. Walaupun saya tidak mendapat pendapatan pasif dari Imperium Residence sekarang, saya tetap memiliki suatu aset yang high value, aset yang semakin lama saya memilikinya semakin berharga nilainya.
Lagipon saya bukannya membayar keseluruhan loan dengan duit gaji saya. Duit sewa yang diperoleh (sebanyak RM1,500) sudah cover >85% daripada loan yang perlu dibayar kepada pihak bank setiap bulan. Apa yang saya bayar hanyalah ‘lebihan’ sebanyak RM250/month. Katakan saya terus membayarnya setiap bulan sehingga habis (anggaplah kadar sewa tidak dinaikkan langsung sepanjang tempoh loan), maka total yang saya bayar ialah sebanyak RM105,000 sahaja (RM250 x 12bulan x 35tahun). Jika ditambahkan harga ini dengan kos lumpsum yang telah saya bayar sebelum ini (RM13,900) serta total progressive payment (RM15,100) maka boleh dikatakan saya telah memiliki apartment Imperium Residence ini pada harga RM134,000 sahaja..! Bayangkan harga ini dengan mereka yang telah membeli apartment ini dengan CASH pada harga RM324,000 (gambaran je, saya tak tahu ada ke tak orang beli cash gini 😅).
Nampak macam NICE bukan? Tapi realitinya bukan semua pelaburan hartanah ‘menjadi‘. Banyak je yang mengalami masalah vacancy memanjang (tiada penyewa) sehinggakan pelabur terpaksa membayar keseluruhan loan bertahun-tahun lamanya. This is when GRR shows its MERIT. Walaupun saya sentiasa skeptikal dengan projek yang menawarkan GRR, namun setakat ini pemaju telah membayar sewa on time setiap bulan kecuali ketika PKP (Perintah Kawalan Pergerakan) suatu ketika dahulu. Saya tak risau sangat dengan ‘kadar sewa GRR RM1,500/bulan’ atau ‘tempoh perjanjian 10tahun’ tu kerana pihak agency sendiri ada memberi hint bahawa pemaju mungkin akan menaikkan kadar sewa selepas 5tahun dan mungkin akan extend tempoh sewaan melebihi 10tahun sekiranya bisnes mereka ‘menjadi’ inshaAllah.
2. Every Investment need an EXIT PLAN
Setiap pelaburan memerlukan EXIT PLAN termasuklah pelaburan hartanah. Exit route bagi property investment yang tidak berhasil ni simple je, sama ada kita nak menjualnya atau kita duduk sendiri di rumah tersebut. Pilihan pertama lebih ideal sekiranya rumah tersebut dijual pada harga yang lebih tinggi daripada harga beli (atau at least ‘balik modal’). Namun kebanyakan hartanah yang bermasalah dari ‘sudut pandangan pelaburan’, TURUT bermasalah dari ‘sudut pandangan kehidupan’ menyebabkan kurang atau tiada orang berminat nak membeli rumah tersebut seterusnya menjadikan harganya statik atau tak bernilai.
Maka pilihan lain yang kita ada ialah duduk sendiri di rumah tersebut, sekurang-kurangnya dapat juga kurangkan perbelanjaan melibatkan tempat tinggal setelah berpindah masuk ke situ. Namun sanggupkah kita duduk di rumah tersebut? Adakah ia terletak berhampiran tempat tinggal/tempat kerja kita sekarang? Adakah suasana kejiranan di situ selamat? Tentunya banyak lagi persoalan yang timbul apabila kita memilih tempat untuk tinggal sendiri bersama keluarga bukan? Sebaiknya persoalan ini sudah kita jawab SEBELUM kita membeli hartanah pelaburan tersebut.
Walaupun saya telah melakukan due diligence sebelum membeli apartment Imperium Residence dan agak confident yang pelaburan ini akan membuahkan hasil, namun saya tetap membayangkan worst case scenario. My exit plan: Sekiranya pelaburan ini tidak menjadi, saya akan menanggung ‘kos membela’ Imperium Residence menggunakan duit gaji sendiri dan menjadikannya personal holiday home instead of jadikan homestay. Ini kerana saya bekerja jauh dari Kuantan dan tidak sesuai untuk mendiami sendiri apartment tersebut dan tidak juga mampu nak menguruskan sendiri short-term rental service. Saya tentunya tidak akan menyesal kerana apartment sea-view begini agak rare dan tetap boleh dimanfaatkan sepanjang hidup saya.
Mungkin ada orang tanya, takde rancangan nak jual ke? Jujurnya saya sangat sukakan apartment Imperium Residence ini dan tidak berhajat mahu menjualnya NAMUN status pegangan-nya ialah leasehold (pajakan 99tahun) menyebabkan property ini TIDAK sesuai untuk dijadikan harta pusaka keluarga. Maka saya tidak menolak kemungkinan akan sampai masanya suatu hari nanti saya terpaksa ‘melepaskan’ studio apartment ini kepada orang lain.
Sekiranya ia berlaku, tentunya ia menjadi suatu bittersweet moment kerana tentunya saya akan gembira mendapat keuntungan daripada jualan hartanah tersebut, namun pada masa yang sama turut bersedih kerana kehilangan sebuah holiday home yang padanya tersemat banyak memori indah dan kenangan bersama keluarga tercinta 😭.
Akhir kata..
Alhamdulillah, akhirnya tamat juga penulisan tentang apartment Imperium Residence ni. Sebenarnya bukan mudah nak transfer segala idea dan pengalaman dalam otak saya ni dalam bentuk penulisan yang boleh difahami semua orang 😵. Semoga anda yang membaca perkongsian ini dari awal hingga akhir mendapat manfaat daripadanya serta mendoakan kesejahteraan dan kebaikan untuk penulisnya di dunia dan di akhirat kelak InshaAllah.
Ikhlas dari sahabat emas anda,
